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LOFT公寓单一定位谋破局

2019-09-03 20:18:00 来源:华中在线 作者:佚名 阅读:83

  “2014年40年产权LOFT、SOHO商住物业在售项目锐减、成交量同比下降58.1%,市场下行成为不争事实。”根据正合地产发布的《2014年半年报》中显示,1~6月市区在售项目同比减少22.8%至44个,其中SOHO项目个数下降至33个。从销售数量来看,2014年上半年,LOFT、SOHO市场单项目月均成交13套,同比下降58.1%,而与此相对应的是截至5月底可售套数高达13059 套,严重供大于求。

  两年前卖得火热的“买一层送一层”LOFT产品、可办公可出租经营酒店的SOHO产品正在经历市场煎熬期。据调查,不少开发商已经停止对此类产品的宣传和推广,抱着卖一套算一套的想法。从成都市场来看,不少品牌开发商都涉及了SOHO、LOFT产品的开发和销售。对于这两种产品的现状,开发商有什么对策呢?

  现状

  新房、二手房均显销售疲软

  最近,市民陈小姐很苦闷,她2010年以58万元的价格在八宝街买了一套二手LOFT公寓,面积约60平米,如今月租金2000元,而相同地段的平层套二月租金已经到达2500元。中介客服人员一句话让陈小姐彻底无望:“到现在,今年这个楼盘的LOFT公寓只卖出一套。商业属性的LOFT公寓一般都不通天然气,有的水电费也比普通住宅贵,居住使用功能比较欠缺,因而出现租售两难的境地。”

  “由于复合化地块的持续供应,以及政府对土地商业比例的持续增加,开发商在做商业物业时,倾向于选择了开发风险较小、门槛低的SOHO、LOFT产品,因此导致其供应明显增加。”正合地产相关负责人表示:商住物业的供应量大、产品同质化,售价多在20、30万元门槛起,其售卖人群以投资客为主,但是由目前一些银行、证券等理财产品的变现能力、投资门槛等优于此类投资产品,造成投资客户的分流,LOFT、SOHO产品也因此面临严峻的市场挑战。

  “对比地段好的SOHO公寓有不少酒店进行经营,持续有租金的情况,LOFT产品面临的压力更大。”四川嘉联兴业地产顾问有限公司董事长侯红权分析,这类LOFT销售单价因为层高优势,多在近万元/平方米左右,加上装修费,回报率大多在5%左右。

  出路

  开发商需主动创新寻找机会

  据正合地产统计,高家庄赞城、利通时代晶座、天合汇锦城、汇厦沙河锦庭、智地哥谭等LOFT产品上半年销售状况都是量价齐降,例如利通时代晶座去年上半年成交均价在8476元/平米,今年上半年为6699元/平米,新成国际去年上半年成交均价9800元/平米,今年上半年为8959元/平米。

  “SOHO产品在城北竞争对手少,又有不少客户看到现代商贸城的商家租赁群体,因此每个月还是能走量20余套,但是相比去年这个销售节奏已经大不如前。”相关负责人告诉记者,购买人群大部分是投资客,因为SOHO产品的投资门槛低。但是也有很大部分投资客对这种产品的用途和未来的增值能力表示担心,仅仅是因为不愿意把钱放在银行里才购买。所以作为开发商,应该在规划产品时又更清晰的投资引导方向,有人群数据的支撑,才能帮助投资客下定决心。

  “去年,我们的SOHO公寓整售了几层给速8酒店,但总体销售速度并不理想。今年,某公司决定将项目重新定位包装,以乙级写字楼的形式重新推向市场,目前已经有不少企业进行整层购买。”在市场存量大、竞争雷同的条件下,开发商只有主动改变、创新,分析购房者的需求,才能重新寻找到市场机会。

  案例

  功能在精不在多 独特卖点有魅力

  与放量猛增相对的是,相比去年,今年商务公寓销售并不好过。然而,在严峻的市场形势下,依然有租售两旺的商务公寓产品。记者发现,这些不同的项目存在共同点———并不宣传商务公寓可办公可居家可商务的多种功能,而是集中力量,只拿出一个独特的卖点吸引购房者。

  案例一

  主打住宅牌,越居家越好

  李先生正准备再买入一套约40平方米的LOFT。李先生向记者介绍:“我2011年的时候已经买过一套LOFT了,这种公寓都是5.9米层高,可以将一套房子变成两套。现在我那套房子已经出租出去,一套租的750元/月,一套租的800元/月。我当时花了23万元,算起来年回报率能达到8%。”记者在这套房子看到,开发商已经将楼板隔成两层,,39平米的房子变成楼上楼下“两套房子”,而且都有独立的卫生间、阳台和卧室。

  在这位投资达人李先生眼中,公寓越像住宅越好。“好的公寓,即使面积再小,也要有独立的厨房、卫生间、客厅、餐厅,最好还有独立采光的卧室,周围要有完善的生活配套,如果还带独立的阳台,那就更好了。”同时,李先生还提醒投资者,购买这种公寓产品时,还要注意看是否通天然气,物管费怎么收取,“适合居家的公寓最好租。”

  案例二

  主打商铺牌,后期运营管理很重要

  空中商铺是商务公寓开发运用中产生的一种新功能,现在成都主打商铺牌的商务公寓不少。这些“空中商铺”往往在前期定位上就由开发商统一规划了业态,并定向招商。比如某公寓6楼只能做餐饮,不能做服装。因为贴上了“商铺”的标签,这些LOFT、SOHO的销售速度比普通商务公寓快一些,回报率也更高。

  高力国际研究部经理王寒凝指出:“选择空中商铺,必须要注意两点:第一,有强大的市场消费力做支撑。第二,开发企业的商业运营能力是关键。目前空中商铺市场,已经从产品硬件发展到开发商软实力的比拼阶段。除了地段之外,未来的空中商铺还需要有良好的后期培育和管理。”

 

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