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绿庭投资俞乃奋:中国核心城市已进入存量房时代

2019-06-23 17:52:14 来源: 作者:佚名 阅读:66

“中国房地产还处于改革转型中,目前核心城市很多存量资产还可以进一步提高资产效率。如很多零售商业有转型提升过程,低附加值的工业厂房可以进一步进行改造。中国的核心城市已经进入了存量房时代,这也是很多企业发现的机会。”在日前举办的复旦首席经济学家论坛上,绿庭投资(600695.SZ)董事长俞乃奋接受第一财经记者独家采访时表示。

随着一二线核心城市的土地存量越来越少,很多企业开始不断面临土地项目资源难以获取与规模发展的矛盾,掘金存量房市场成为越来越重要的一个版块。

存量房时代机会

链家研究院院长杨现领认为,2016年的房地产市场, 二手房交易大致有5万亿的规模,租赁有1.1万亿到1.5万亿左右的规模,加起来超过6万亿。再加上围绕存量房的城市更新改造,还有大量存量土地的开发,中国整体上正在快速进入到存量房的时代。

考虑到中国的城镇化还没有结束,一二线城市的人口吸引能力还在继续,而核心区的土地越来越少,存量房迎来了黄金时期。

“从目前市场看,大部分城市都面临商业和办公的供应过量,因此如何提高他们的效率将成为我们关注的重点,这是一个很好的商业机会。”绿庭投资总裁龙炼告诉记者。

“在土地集约趋势下,国内还是可以借鉴西方国家的一些经验,挖掘更多利润。比如东京和纽约,其工业用地占比不到5%,但是一平方米土地的产值是国内的两倍。这意味着国内土地很多为闲置,工业土地上产生的价值还可以有很大发展的空间。”戴德梁行亚太区董事局主席张国正告诉记者。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示,过去城市中工业用地占地太高,现在则通过盘活工业用地、产业用地来变成住宅用地,或者通过棚户区改造、旧城改造来增加土地供应量。在大城市控制人口的基础上应该好好分析怎么样来增加土地供应量,缓解市场供需矛盾。

正是由于这样的情况,目前越来越多房企关注到了存量房市场。克而瑞研究认为,不少企业蜂拥而至,但是改造项目持续周期较长,资金占用时间久、成本高,对于企业的资金实力也是一大考验。

 

掘金不动产投资服务

“ 存量房时代来临之后大家会关注房子的使用价值,关注到房子附带的服务和生活方式,因此很多老旧物业的改造将产生更多的价值,消费升级带来了房地产的需求升级。”龙炼告诉记者。

龙炼认为,目前对于旧楼改造和不动产投资的需求越来越大,这个将成为公司的主要发力点。

“基于目前的市场,我们主要拓展了不动产投资管理、不动产资产管理、不动产投资银行、不动产新型金融这四大业务,主要是通过以前的开发经验来进行一些资产管理,并通过我们的金融团队对接更多的不动产投资业务,服务项目方。”俞乃奋说。

俞乃奋认为,目前城市的不动产效率还可以进一步提高,比如很多购物中心目前都是过程,还可以进行改造提高价值。

“国外房地产投资是专业的领域公司来做,但是国内还没有,未来服务不动产的公司越来越多,这个就是我们希望去掘金的地方。”俞乃奋告诉记者。

根据绿庭投资半年报显示,截至本期末,公司管理 的资产及承揽业务资产管理规模超过人民币 50 亿元,相比去年底增加了约 10 亿元,主要是因为公司承揽的资产管理业务规模增加,具体包括参与政府产业基金,设立不动产债权投资基金,以及境 外不动产股权投资基金等。

世邦魏理仕的统计,2016年中国可投资商业地产规模达3.4万亿美元,排名全球第二。据高和资本统计显示,2016年中国商业地产证券化的规模500亿元。

目前市场还处于蓝海,安信证券研究中心副总裁、首席地产行业分析师陈天诚认为,REITs发展目前面临的问题在于相关法律、税费、配套的估值评级制度等方面不完善,解决这些问题可以参考国外公募化、标准化、市场化和建立公正中立的评估体系的做法,预计未来将很快出现。

“不动产投资服务公司在国外规模很大,目前市场还有很多可以发掘的地方,这个才是我们未来的方向。”俞乃奋说。

责编:边长勇

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