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国五条20%个税名存实亡

2018-12-20 22:09:52 来源:华中在线 作者:admin 阅读:69

  即使在是唯一宣布将严格执行“20%个税”北京,这一政策在实际操作中也基本偃旗息鼓,“史上最强调控手段”落入了名存实亡的尴尬境地。

  今年年初,因为国五条细则中的“二手房征收差额20%个税”的规定,为了能够赶在细则实施之前过户网签,全国多地曾掀起过一轮“抢房过户”的热潮。如今这轮抢房潮早已平息,地方性的国五条细则也接连问世了,但是对于“国五条”争议较大、影响较强的20%差额征税政策,多地却采取了回避政策。

  目前,仅有北京、上海、重庆等地明确写到:“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的,应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征。”

  但截至目前,除北京自4月1日起宣布严格实施之外,其余地区并未开始执行。记者调查发现,即使在唯一的征收地北京,该项“20%个税”的政策也基本偃旗息鼓,落入了名存实亡的尴尬境地。

  上有政策 下有“避”策

  近期,记者采访了北京市几家主要地产中介公司。采访发现,在实际操作中实际缴纳这项税负的交易其实寥寥无几。

  房产经纪从业人士介绍,目前有意在公司挂牌的业主,经纪人都会要求先声明该房源是否系免税房。另一方面,中介公司挂牌推介的房源信息中,也都会在醒目的位置表明其属于“免税房”这三个字。记者进行了初步统计,在走访的七八家中介门店中,挂出的二手房房源信息内,几乎全都表明了其属于“免税房”。

  据供职于丰台区马家堡的我爱我家某门店的阮先生介绍,他目前所任职的门店代理的房源几乎全部都是免税房,即“业主的满五年唯一住房”。需要缴纳个税的房源则少之又少,“在公司看来,需要缴纳个税的房源需要满足户型较好、精装修、小区环境优越、交通购物方便等能让购房人看过之后爱不释手的几个条件,否则公司不主张代理。”阮先生如是介绍。

  据了解,即使是阮先生所说的“满五年且唯一”这样的免税房中,亦隐含很多水分。例如阮先生大力向刚需购房者推荐的一个售价为248万元的71平方米的两居室,虽然号称是免税房,事实上却并不是业主的唯一住房。据阮先生介绍,业主提出了两种“方案”来解决上述问题,一个是将售价为248万元的该房提价为全款252万元,若买房人一次性缴纳这252万元房款,则20%的个税可以由业主承担。第二便是业主夫妇假离婚,“要知道现在假离婚非常容易办理,快的话下午登记第二天早上就能拿到离婚证了,即使是慢的也能在几天之内拿到证。”阮先生表示,买卖双方谈妥价格之后,业主夫妇第二天就可以去“离婚”,离婚证一经办理下来,双方就可以签订买卖合同了。

  少数税负亦为购房人承担

  此外,做低房价、签订阴阳合同也成为了避税手段之一。以日前央视报道的北京出现的首个缴纳20%的个税的案例为例,据了解该套房源位于丰台区大成南里小区,房屋面积为127平方米,成交价为280万元,业主购买时的价格为140万元,也就是说此次成交业主获利140万元,所缴纳的个税数额即为280万元减去140万元差价的20%,即28万元。

  如果按着280万元的成交价来计算的话,则该套二手房源的成交单价为22040元/平方米。然而,根据记者的了解,目前该小区及周边二手房的均价在30000元/平方米左右,这样算下来成交价应该是在381万元左右,显然成交价与市场价相去甚远。对于这一现象,业内人士向记者解释称,280万元的价格并非实际的成交价格,而应该是网签价格,这样说来,买卖双方是通过签订所谓的阴阳合同以减少缴税额。

  据了解,按照北京二手房交易中的惯行办法,买卖双方签订的合约价格为实际的成交价格,而在住建委进行网上签约时则会以官方的区域最低指导价为准确定网签价格。由于最终的税费缴纳以网签价格为基数,因此采用这种“阴阳合同”的办法可以最终实现少缴税的目的。

  另据大成南里小区附近的二手房中介介绍,上述案例缴纳的个税全部是由买家承担的,另从目前他了解的情况得知,房屋交易中的20%个税额几乎全部是由买家在承担,即使是表面上看起来是卖家承担的房源事实上也是卖家通过提高售价等方式将税额巧妙地转嫁给了买家。

  麦田望京某门店的销售顾问景女士告诉记者,除非是地段非常一般、房屋户型不好等因素的房源才会出现双方分摊个税或者是业主承担个税的情况,否则个税全部都是由买家在承担。

  据中原地产市场总监张大伟分析称,鉴别税费是谁承担的最基本要素,是看成交价格和市场价格的对比,如果成交价格比市场价格低的话,就是买卖双方同时承担了税费。

  多地20%个税等各项政策悬空

  对于北京市而言,20%的个税政策至今已经执行了近两个月,到底有多少个缴纳个税的案例呢?链家地产市场部分析师张旭表示,目前尚难以统计新政执行之后缴纳20%个税的房屋所占的比例,原因是需要缴纳这20%个税的成交例子很少,绝大部分的成交都是集中在“满五年且唯一住房”的免个税商品房以及无法核实原价值的按1%征收个税的已购公房上。

  在中国的另一个一线大都市上海,尽管在3月30日上海市出台的国五条细则明确要求对于二手房征收20%个税等各项要求,然而进入五月份之后,已经实施了近两个月的该项政策依然形同虚设,两个月来上海的二手房市场尚无一例缴纳个税的案例。另据了解,进入五月份以来,上海市的二手房市场一改4月份的大幅萎缩的成交颓势,出现了回暖的迹象,并且价格亦非常坚挺。

  据了解,上海的个税较难实施的原因在于:一是上海老公房较多,楼龄久,原始资料缺失,而城市房屋登记系统运行时间不长,核价难度大;二是“阴阳合同”普遍存在,做低成交价以减少个税的现象较多;三是差额难计算,有些房源涉及装修成本、利息成本等多项支出,核查较为复杂。

  而另一个在施行20%个税的城市重庆,据当地媒体的报道,目前重庆渝北区已经开始严格实施二手房交易20%个人所得税,而九龙坡、南岸等区房交所尚未开始实施新政。据悉,现在在还未实施20%个税的重庆主城房交所,依然有不少二手房买卖呈现出“最后的疯狂交易”。

  放眼全国,从3月底至今,已经有北京、广州、深圳等35个城市发布了各自的实施细则,但是针对20%的个税政策,除了北京明确规定自4月1日起实施之外,绝大多数城市只是重申了国务院的文件要求,并未说明何时开始实施这一20%的个税政策,甚至合肥、南京、郑州等地在细则中都未提到此项政策。

  “国五条”里二手房交易征收20%个人所得税的内容曾引起市场不小的震动,甚至被舆论评为是调控十年来最犀利的狠招,但是从目前全国的执行情况来看确实有些言过其实了。甚至有业内声音认为这反而推升了房价和购房者的负担,多地4月份二手房成交量上涨便是一个证明,例如在杭州,4月份的二手房成交量甚至比去年同期猛涨五成之多。

  有业内人士分析称,严格执行20%个税,二手房市场会萎缩,并影响地方经济活力,地方政府承受不了。因此各地方纷纷将“国五条”的政策架空了。

  “我们估计这项政策很快就不会再为人所提及了”,有分析人士如此总结,“就像几年前的‘70/90’以后,最后成为停留在纸面上的空文。”

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